商圈中心城市综合—体站式的购物模式和强大辐射力是其他零散商业无法比拟的，其对于提升区域价值和城市形象大有助益，尤其是区域内稀缺型的城市综合体项目可塑性更强。综合体商铺不仅将高效、多能地为区域带来高端的商务商业及居住人群，其日益浓厚的商业氛围，也将进楼盘价值大幅提升，从而推动城市综合体价值无可限量的发展。同时，这些多重业态的有机组合就相对降低了投资风险，增加了投资收益。未来商业地产发展方向，城市综合体将成为城市高端商业的动力引擎，带动整个市场的升级换代。

　　业内专家提醒，一个城市综合体是否值得投资，需要看到项目的整体规划布局是否合理、项目所处的地理位置是否具有极大的发展潜力、项目的开发企业实力是否足够强大等等，城市综合体不仅仅是口号，有足够影响力吸引人流形成一个商圈的核心才是正牌。

　　编者按

　　新“国八条”、房产税、限购令……从2011年1月开始，不断加码的房地产调控政策层层挤压住宅投资空间。随着楼市新政对住宅地产市场的强力调控，让一路高歌猛进的住宅市场失去了活跃的动力，投资流向出现众多出口，“不限购、不限贷”商业地产便是其中之一。相比之下，作为商业地产的重要组成部分，让不少投资者发现了商铺作为资金保值的出路，致使商铺投资一路风风火火，销量节节升温，形成了住宅投资和商业地产冷热迥异的新局面。而开发商也抓住“时机”，各种招商方式层出不穷，如“先买下使用权再返租的模式”：、“买铺价=总价-3年8%回报率的模式”等。

　　虽说“一铺养三代”：是不少投资客恪守的金句，不过对于刚刚转入商业地产的投资客来说，投资商画的“饼”虽好，在如此风起云涌的商铺投资市场，内里却是玄机重重，比如投资回报率真的如宣传的那么好吗？一铺在手真的就等于抱了一个聚宝盆吗？商铺本身的升值速度真有那么快吗？……让我们结合苏州商业地产近几年的表现，以及如今市场的主流商铺类型，来剖析苏州的商铺的投资价值和风险暗流。

　　苏州商铺前生今世　　

　　追溯历史，最早的苏州商铺，是由庙会、赶集、菜市带来的人流逐渐形成的。一开始相对集中，像传统的观前街、石路等，主要集中在古城区，是个单核。近10年来，随着城市交通的延伸和城市区域的外扩，新的商业中心开始涌现，商铺也由单核向外围扩散。

　　苏州商业地产多聚集在观前商业圈、石路商业圈、园区商业圈等，另外近年来东环沿线也呈现出火热的发展势头，与此同时古城区沧浪新城、金阊新城、平江新城三大新城更是相继发展起来的次商业中心，以及区域性商业中心、居民区商业中心，为这具骨架填充“血肉”。而且每个商圈和板块的气场各不相同，诠释着商业地产模式从一点到多面化发展，百花齐放的势态。

　　值得一提的是，苏州商业“扩张风暴”中，处于“台风眼”的古城商圈正面临周边购物中心、卖场等新兴商圈的合围，曾独领风骚的观前、石路、南门古城商圈，如今正遭遇着一场“外患”。在传统商业物业单纯购物的基础上融入旅游、游玩的元素，加上一直是最成熟的投资区域，新的商业项目陆续崛起在古城商圈内，如苏纶场、和基广场等，不仅引领着老商圈的与时俱进，也开创了苏州古城区商业地产的新高度。